Desahucio por falta de pago de la renta
En uno de nuestros artículos anteriores sobre el desahucio en arrendamientos de vivienda analizamos los distintos tipos de desahucio existentes. Uno de ellos, es el que vamos a abordar con más detenimiento en este post, el desahucio por falta de pago de la renta. Cuando tenemos una vivienda alquilada y el inquilino no nos paga el alquiler, el procedimiento idóneo para recuperar la vivienda es el desahucio por falta de pago de la renta. Primeros Pasos: Habitualmente, cuando no recibimos el pago de la renta mensual dentro de los cinco primeros días del mes (si así lo establece el contrato de arrendamiento), nos ponemos en contacto con el arrendatario para ver qué ocurre. A veces se trata de un mero retraso en el pago de la renta, tras nuestra llamada, nos abona la renta debida y todo termina sin más. Otras veces recibimos buenas palabras por parte del inquilino, pero finalmente pasa el tiempo y no llega el esperado ingreso de la renta. En este caso, nos pueden surgir varias dudas: Nada, en la Ley de Arrendamientos Urbanos no se establece ningún plazo de espera. Tenemos que atenernos a lo que recoja el contrato de arrendamiento que hemos suscrito. He visto algún contrato de arrendamiento que fijaba un plazo de 8 días de espera antes de considerar que se había producido un incumplimiento en el impago de la renta. No es lo habitual pero lo primero es analizar el contrato. Llegados a este punto, tenemos que ponernos en contacto con un abogado especialista en arrendamientos urbanos para que nos ayude en el proceso a seguir. Recuperar la vivienda arrendada y conseguir el pago: Una de las dudas que más me plantean mis clientes al tramitar procedimientos de este tipo es el tiempo que puede demorarse el procedimiento, porque a los propietarios que no cobran la renta les preocupa la repercusión económica que este impago conlleve a su propia economía familiar. El plazo es algo totalmente indeterminado, porque depende del Juzgado que tramite el procedimiento, del tipo de inquilino que tengamos si tiene vulnerabilidad económica o no, de los Decretos Ley que se publiquen mientras dure la tramitación del procedimiento… Por un lado, actualmente sabemos que, desde el año 2020 con todas las modificaciones legales sufridas como consecuencia del COVID-19, los procedimientos de desahucio se han visto afectados por enormes dilaciones temporales cuando el inquilino alega y prueba vulnerabilidad económica constatada por los servicios sociales del Excmo. Ayuntamiento correspondiente. La última de estas reformas legislativas fija la suspensión de los lanzamientos para hogares vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2024. Y por otro lado, también depende de la postura que adoptemos ante el incumplimiento de pago de la renta. La primera pregunta que tenemos que contestar es ¿quiero que me pague la renta o quiero recuperar la vivienda cedida en alquiler? Prioridad: La renta Si la respuesta es que quiero que me pague la renta, presentamos la demanda de desahucio por falta de pago de la renta en el Juzgado y esperamos a ver qué pasa. En este primer caso, puede que el inquilino quiera continuar en la vivienda y puede hacerlo si, una vez recibida la demanda paga al propietario o pone a disposición del Juzgado el importe que se le reclame en la demanda y lo que deba hasta el momento en el que realiza el pago. Este pago se llama enervador. El procedimiento terminará con una Sentencia que declarará enervada la acción imponiéndole las costas al inquilino y el procedimiento se archiva. Se le imponen las costas de procedimiento de desahucio al inquilino porque es el que, con su impago, ha obligado al propietario a interponer la demanda de desahucio. Las costas comprenden en ese caso los honorarios de abogado y procurador que haya tenido que contratar el propietario. Si por el contrario, el inquilino no realiza ese pago enervador, el procedimiento continuará por sus cauces normales, finalizando con el lanzamiento del inquilino de la vivienda. Dato de interés: el inquilino sólo puede enervar la acción de desahucio por falta de pago de la renta una vez. Prioridad: Recuperar la vivienda. Si la respuesta es que quiero recuperar la vivienda y que no continúe el inquilino que ahora la ocupa, tenemos que actuar de forma que evitemos la posibilidad de que el arrendatario enerve la acción como hemos explicado en el punto anterior. Pero eso no significa que el propietario renuncie al cobro de las rentas, ya que junto a la acción de desahucio por falta de pago de la renta se ejercita la acción reclamando las cantidades impagadas, lo que quiere decir que no sólo se persigue recuperar la vivienda, sino también cobrar las cantidades. ¿Cómo lo evito que el inquilino enerve la acción de desahucio? Enviando al arrendatario un requerimiento de pago fehaciente y dejando que pase un mes y un día desde la recepción del mismo antes de presentar la demanda en el Juzgado. Claro, siempre partiendo de que el inquilino no realice el pago al recibir el requerimiento. Cuando se presenta la demanda, se deja constancia de ese requerimiento fehaciente y el inquilino no podrá enervar la acción de desahucio presentada. El desahucio terminará con el lanzamiento del inquilino y la recuperación de la vivienda por parte del propietario. Y a partir de aquí, el procedimiento continúa con normalidad, se requiere al inquilino que puede oponerse a la reclamación o no hacer nada. En el Decreto que admite la demanda de desahucio fijan prudencialmente dos fechas, fecha de juicio por si el demandado se opone a la demanda, y fecha de lanzamiento si no formula oposición. Para cualquier duda, no dudéis en poneros en contacto conmigo y os ayudaré a resolver cualquier cuestión que se os pueda plantear en relación a impagos de renta, desahucios o contratos de arrendamiento en general. Siempre es mejor adelantarse a los problemas que puedan surgir de la mano de un buen contrato de arrendamiento.
Desahucio ¿Qué hago si no me pagan el alquiler?
Hoy en día cada vez son más los casos en los que los inquilinos permanecen en la vivienda dejando de cumplir con su obligación de pago de la renta. ¿Qué hay que hacer en estos casos? En este artículo vamos a analizar brevemente cómo debemos actuar con rápidez para que esta situación no llegue a convertirse en un problema inabarcable para el propietario. Antiguamente, circulaba la idea de que un arrendador era esa persona rica que tenía muchos pisos a su nombre y les alquilaba por precios desorbitados o condiciones abusivas. ¿Qué hacía la legislación entonces? Lógicamente, proteger a la parte débil del contrato, el inquilino o arrendatario. Con el paso del tiempo, nos encontramos con que cada vez son más los arrendadores que únicamente tienen en alquiler un piso, en ocasiones son pensionistas a los que la renta del alquiler les ayuda a cubrir sus gastos mensuales, o parejas que adquieren un segundo piso para invertir con su correspondiente hipoteca y que su inquilino no les abone la renta, cuando ellos tienen que seguir pagando las cuotas, provoca situaciones económicamente insostenibles. ¿Quién es ahora la parte débil del contrato? ¿Qué podemos hacer cuando nuestro inquilino no nos paga la renta? Lo primero que hay que hacer es buscar un buen abogado especializado en contratos de arrendamiento. Aprovecho la ocasión para ofrecerles mis servicios. El abogado nos pedirá el contrato de arrendamiento, puesto que hay que realizar un estudio previo sobre las condiciones pactadas en el mismo. La mayoría de los propietarios con los que me he encontrado en mis años de ejercicio profesional utilizan un modelo de contrato de arrendamiento que encuentran por internet. ¿Por qué? Porque es gratis, porque mi arrendamiento de vivienda es como todos los demás, porque es un modelo muy completo, porque lo encontré en una web de un abogado, etc… Este es el primer error. El derecho es un ente vivo, que está cambiando constantemente, y un contrato que hace dos años era maravilloso ahora puede estar completamente obsoleto. Si pagamos una mensualidad de renta para que nos alquilen el piso, ¿no es mejor pagar un poco más para tener las cosas bien hechas desde el principio? Pide presupuesto, que también es gratis, y no olvides que la tranquilidad no tiene precio. Una vez realizado ese estudio previo, la única vía para conseguir la recuperación posesoria de la vivienda dada en arrendamiento es el procedimiento de desahucio, al que podemos acumular la reclamación de las rentas impagadas. ¿Qué es un desahucio? El desahucio es un procedimiento judicial cuya finalidad básicamente consiste en recuperar por un propietario la finca cedida en arrendamiento a un inquino por existir motivos que extinguen el derecho del arrendatario a continuar en dicha situación posesoria. Tipos de desahucio: Los desahucios pueden ser de distintos tipos: Enervar la acción en los desahucios por falta de pago de la renta La enervación de la acción es un método para que el inquilino pueda permanecer en la vivienda tras haberse producido el impago de una o varias rentas. Tiene una serie de requisitos que analizaremos en otro post, para no cargar en exceso este artículo. Tras este breve acercamiento a los procedimientos de desahucio, quedo a vuestra entera disposición si tenéis algún problema con vuestros inquilinos o caseros, indicándoos que podéis contactar conmigo vía telefónica o whatsapp en el 979162055, concertar una cita en el despacho de Palencia o fijar una cita online si sois de fuera. Estaré encantada de ayudaros.
