¿Vivienda en alquiler? Últimas novedades
El Gobierno ha dictado unas nuevas medidas urgentes en materia de alquiler atendiendo a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán. Estas medidas se han publicado en el B.O.E. de 21 de marzo de 2026 y entran en vigor el 22 del mismo mes y año. Decreto – ley 8/2026, de 20 de marzo. El Decreto – Ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, establece dos medidas concretas que tienen mucha repercusión para los titulares de contratos de arrendamiento de vivienda en vigor. 1ª MEDIDA: Se establece una prórroga extraordinaria anual, por un plazo máximo de dos años, en todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes en la fecha de su entrada en vigor (es decir, el 22 de marzo de 2026) que tengan una fecha de terminación prevista para antes del 31 de diciembre de 2027. Se fijan dos excepciones a esta prórroga. Por un lado la excepción general consistente en los supuestos previstos legalmente de recuperación por necesidad, siempre que estuviera previsto en el contrato. Ya sabemos que es una cláusula que tiene efectividad siempre que se encuentre en el contrato, según viene regulado en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite la recuperación de la finca alquilada, tras el primer año de vigencia del contrato, si el arrendador la necesita para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de Sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pero siempre y cuando se haya hecho constar en el contrato. El artículo citado regula el modo de poder ejercitar ese derecho de recuperación, avisando al inquilino con una antelación de dos meses y comunicando la causa de dicha necesidad de ocupación de la vivienda. Si finalmente no se ocupa por el propietario tres meses después de extinguir el contrato de arrendamiento, dará lugar a indemnizaciones y restitución de la situación anterior. Por otro lado, en el caso de que el arrendador y el arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, o bien celebren uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente, no tendrá lugar esa prórroga extraordinaria. Esta prórroga es incompatible con la prevista en el artículo 10.3 de la LAU, cuya aplicación es preferente, siendo obligatoria para el arrendador, y que consiste en que: “En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor“. 2ª MEDIDA: Se limita la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda desde la entrada en vigor de la norma hasta el 31 de diciembre de 2027. ¿La renta se podrá actualizar? Sí, libremente, siempre que haya acuerdo entre las partes. Si no hubiera acuerdo entre las partes el límite máximo aplicable a la actualización será del 2%. Todas estas medidas que se adoptan con carácter extraordinario, afectan enormemente al público en general. Para cualquier problema que puedas tener como inquilino o como propietario de una vivienda en alquiler, déjate asesorar por un experto, no lo dudes, contacta conmigo y buscamos una solución.
Desahucio por falta de pago de la renta
En uno de nuestros artículos anteriores sobre el desahucio en arrendamientos de vivienda analizamos los distintos tipos de desahucio existentes. Uno de ellos, es el que vamos a abordar con más detenimiento en este post, el desahucio por falta de pago de la renta. Cuando tenemos una vivienda alquilada y el inquilino no nos paga el alquiler, el procedimiento idóneo para recuperar la vivienda es el desahucio por falta de pago de la renta. Primeros Pasos: Habitualmente, cuando no recibimos el pago de la renta mensual dentro de los cinco primeros días del mes (si así lo establece el contrato de arrendamiento), nos ponemos en contacto con el arrendatario para ver qué ocurre. A veces se trata de un mero retraso en el pago de la renta, tras nuestra llamada, nos abona la renta debida y todo termina sin más. Otras veces recibimos buenas palabras por parte del inquilino, pero finalmente pasa el tiempo y no llega el esperado ingreso de la renta. En este caso, nos pueden surgir varias dudas: Nada, en la Ley de Arrendamientos Urbanos no se establece ningún plazo de espera. Tenemos que atenernos a lo que recoja el contrato de arrendamiento que hemos suscrito. He visto algún contrato de arrendamiento que fijaba un plazo de 8 días de espera antes de considerar que se había producido un incumplimiento en el impago de la renta. No es lo habitual pero lo primero es analizar el contrato. Llegados a este punto, tenemos que ponernos en contacto con un abogado especialista en arrendamientos urbanos para que nos ayude en el proceso a seguir. Recuperar la vivienda arrendada y conseguir el pago: Una de las dudas que más me plantean mis clientes al tramitar procedimientos de este tipo es el tiempo que puede demorarse el procedimiento, porque a los propietarios que no cobran la renta les preocupa la repercusión económica que este impago conlleve a su propia economía familiar. El plazo es algo totalmente indeterminado, porque depende del Juzgado que tramite el procedimiento, del tipo de inquilino que tengamos si tiene vulnerabilidad económica o no, de los Decretos Ley que se publiquen mientras dure la tramitación del procedimiento… Por un lado, actualmente sabemos que, desde el año 2020 con todas las modificaciones legales sufridas como consecuencia del COVID-19, los procedimientos de desahucio se han visto afectados por enormes dilaciones temporales cuando el inquilino alega y prueba vulnerabilidad económica constatada por los servicios sociales del Excmo. Ayuntamiento correspondiente. La última de estas reformas legislativas fija la suspensión de los lanzamientos para hogares vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2024. Y por otro lado, también depende de la postura que adoptemos ante el incumplimiento de pago de la renta. La primera pregunta que tenemos que contestar es ¿quiero que me pague la renta o quiero recuperar la vivienda cedida en alquiler? Prioridad: La renta Si la respuesta es que quiero que me pague la renta, presentamos la demanda de desahucio por falta de pago de la renta en el Juzgado y esperamos a ver qué pasa. En este primer caso, puede que el inquilino quiera continuar en la vivienda y puede hacerlo si, una vez recibida la demanda paga al propietario o pone a disposición del Juzgado el importe que se le reclame en la demanda y lo que deba hasta el momento en el que realiza el pago. Este pago se llama enervador. El procedimiento terminará con una Sentencia que declarará enervada la acción imponiéndole las costas al inquilino y el procedimiento se archiva. Se le imponen las costas de procedimiento de desahucio al inquilino porque es el que, con su impago, ha obligado al propietario a interponer la demanda de desahucio. Las costas comprenden en ese caso los honorarios de abogado y procurador que haya tenido que contratar el propietario. Si por el contrario, el inquilino no realiza ese pago enervador, el procedimiento continuará por sus cauces normales, finalizando con el lanzamiento del inquilino de la vivienda. Dato de interés: el inquilino sólo puede enervar la acción de desahucio por falta de pago de la renta una vez. Prioridad: Recuperar la vivienda. Si la respuesta es que quiero recuperar la vivienda y que no continúe el inquilino que ahora la ocupa, tenemos que actuar de forma que evitemos la posibilidad de que el arrendatario enerve la acción como hemos explicado en el punto anterior. Pero eso no significa que el propietario renuncie al cobro de las rentas, ya que junto a la acción de desahucio por falta de pago de la renta se ejercita la acción reclamando las cantidades impagadas, lo que quiere decir que no sólo se persigue recuperar la vivienda, sino también cobrar las cantidades. ¿Cómo lo evito que el inquilino enerve la acción de desahucio? Enviando al arrendatario un requerimiento de pago fehaciente y dejando que pase un mes y un día desde la recepción del mismo antes de presentar la demanda en el Juzgado. Claro, siempre partiendo de que el inquilino no realice el pago al recibir el requerimiento. Cuando se presenta la demanda, se deja constancia de ese requerimiento fehaciente y el inquilino no podrá enervar la acción de desahucio presentada. El desahucio terminará con el lanzamiento del inquilino y la recuperación de la vivienda por parte del propietario. Y a partir de aquí, el procedimiento continúa con normalidad, se requiere al inquilino que puede oponerse a la reclamación o no hacer nada. En el Decreto que admite la demanda de desahucio fijan prudencialmente dos fechas, fecha de juicio por si el demandado se opone a la demanda, y fecha de lanzamiento si no formula oposición. Para cualquier duda, no dudéis en poneros en contacto conmigo y os ayudaré a resolver cualquier cuestión que se os pueda plantear en relación a impagos de renta, desahucios o contratos de arrendamiento en general. Siempre es mejor adelantarse a los problemas que puedan surgir de la mano de un buen contrato de arrendamiento.
